黔江區人民政府于2022年6月30日印發(fā)了《重慶市黔江區人民政府關(guān)于公布黔江區城鎮國有建設用地土地級別和基準地價(jià)的通知》（黔江府發(fā)〔2022〕21號），自發(fā)布之日施行。為了準確理解和把握政策，區規劃和自然資源局現以問(wèn)答形式對黔江區城鎮國有建設用地土地級別和基準地價(jià)更新政策規定簡(jiǎn)要解讀如下：

一、制定的必要性和可行性是什么？

按照上級文件規定，基準地價(jià)每3年應全面更新一次?，F行的黔江區城鎮土地級別和基準地價(jià)成果是區政府于2016年 9月30日公布實(shí)施的，距今已過(guò)6年，已不適應經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展需要，為了保持城鎮土地級別和基準地價(jià)的現勢性，充分發(fā)揮城鎮基準地價(jià)在土地市場(chǎng)和土地資產(chǎn)管理的重要作用，急需調整我區城鎮土地級別和基準地價(jià)。

二、制定的依據是什么？

依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評價(jià)評估工作的通知》（自然資源辦發(fā)〔2019〕36號）和《重慶市規劃和自然資源局關(guān)于做好2019年度自然資源評估評估工作的通知》（渝規資〔2019〕820號）等文件規定，結合我市實(shí)際，制定本規范性文件。

三、此次土地級別和基準地價(jià)更新的范圍？

此次調整區域包括黔江區6個(gè)街道、18個(gè)鎮 和6個(gè)鄉所轄建設區及規劃區域內的所有國有建設用地。

四、基準地價(jià)的內涵？

基準地價(jià)的內涵為城鎮國有建設用地使用權不同級別、不同用途、設定容積率和土地開(kāi)發(fā)程度下，法定最高出讓年限的區域平均價(jià)格?；鶞实貎r(jià)的價(jià)格表現形式為樓面地價(jià)，是指單位建筑面積分攤的完整的國有建設用地使用權的平均價(jià)格（單位：元/平方米）。

（一）基準地價(jià)期日：2021年1月1日。

（二）基準地價(jià)容積率：商服用地2.5，工礦倉儲用地1.0，住宅用地2.0，公共管理與公共服務(wù)用地1.5。

（三）基準地價(jià)使用年限：商服用地40年，工礦倉儲用地50年，住宅用地70年，公共管理與公共服務(wù)用地50年。

（四）基準地價(jià)土地開(kāi)發(fā)程度：商服、住宅、公共管理與公共服務(wù)用地開(kāi)發(fā)程度為“六通一平”，指宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣及宗地內場(chǎng)地平整；工礦倉儲用地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，指宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內場(chǎng)地平整。

（五）基準地價(jià)土地用途分為商服、工礦倉儲、住宅、公共管理與公共服務(wù)用地四類(lèi)。

五、本輪成果更新內容及主要特點(diǎn)？

（一）本輪土地級別更新分布情況

本輪商住用地級別數量分別為商服6個(gè)、住宅5個(gè)。高級別主要對應商服1級、住宅1級，分布于黔江區老城組團核心區域；中級別主要對應商服2-4級、住宅2-3級，分布于黔江區老城組團外為區域、正陽(yáng)組團及舟白組團核心區域；低級別主要對應商服5-6級、住宅4-5級，分布于其他區域和一般鄉鎮。公服用地級別數量共5個(gè)，分布情況基本與住宅相似。工業(yè)倉儲用地級別數量總共3個(gè)，工業(yè)1級主要在黔江區老城組團、正陽(yáng)組團、舟白組團，工業(yè)2級包括青杠組團、濯水鎮、阿蓬江鎮，工業(yè)3級主要分布于各鄉鎮外圍。

（二）土地級別重點(diǎn)變化區域及主要原因

舟白正陽(yáng)組團緊密相接，正陽(yáng)組團集中建設特色正陽(yáng)工業(yè)園，加快進(jìn)度形成緊密產(chǎn)業(yè)鏈，再加上與黔江區武陵山機場(chǎng)、以及規劃高鐵站其頭并進(jìn)建設發(fā)展，工業(yè)級別由原來(lái)的3-5級上升為1級；舟白組團引進(jìn)多個(gè)高校（如重慶旅游職業(yè)學(xué)院，重慶經(jīng)貿職業(yè)學(xué)院），隨著(zhù)中小學(xué)校的不斷完善，舟白、正陽(yáng)的教育水平、經(jīng)濟發(fā)展都有明顯的提升，級別由原來(lái)的3-5級上升至2-3級；

青杠組團、馮家組團位于老城、新城外圍，其中青崗組團大力投入工業(yè)產(chǎn)業(yè)，設立工業(yè)園區，引進(jìn)不同類(lèi)型的技術(shù)型單位，工業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)級別由原來(lái)的6級上升至2級；馮家組團與正陽(yáng)組團相鄰，人口規模較大，經(jīng)濟工業(yè)綜合發(fā)展，其級別由原來(lái)的6級上升至4-5級。

濯水古鎮作為黔江區5A景區，阿蓬江鎮作為黔江區最大的鄉鎮，結合黔江區規劃情況，濯水、阿蓬江為黔江區的重點(diǎn)發(fā)展城鎮，工業(yè)級別由原來(lái)的7級，上升至2級；其余級別由原來(lái)的7級，上升至4-5級。

（三）基準地價(jià)更新情況

本輪基準地價(jià)與上一輪黔江區基準地價(jià)相比：地面價(jià)：商服用地平均上調19.59%，工礦倉儲用地平均上調7.95%，住宅用地平均上升54.03%；樓面地價(jià)：商服用地平均上調43.55%，工礦倉儲用地平均上調7.95%，住宅用地平均上調92.70%。

本輪基準地價(jià)商服、住宅均進(jìn)行了一定調整，從地價(jià)總體來(lái)看1、2、3級商服向上微調，住宅大幅度提高。主要原因在于黔江區近年來(lái)經(jīng)濟發(fā)展迅速，區域建設逐漸成熟、配套設施逐漸完善，高級別的區域交通便利，人口密度大，商業(yè)中心及開(kāi)發(fā)小區較為集中，從而使地價(jià)有一定的漲幅；而低級別受到目前電商沖擊，商服用房主要為去庫存等情況的影響，部分級別基準地價(jià)略有下降。

六、成果如何運用？

運用基準地價(jià)系數修正法進(jìn)行宗地價(jià)格評估時(shí)應適用對應用途級別的基準地價(jià)，并根據宗地實(shí)際情況進(jìn)行土地用途、期日、年期、容積率、區域和個(gè)別因素及土地開(kāi)發(fā)程度等修正。評估多用途混合的宗地價(jià)格時(shí)，應按各具體用途分別修正后加權測算。

（一）地上計容部分

樓面地價(jià)=適用的基準地價(jià)×土地用途修正系數×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×區域和個(gè)別因素修正系數±土地開(kāi)發(fā)程度修正值

地面價(jià)=樓面地價(jià)×R

R為設定容積率（工業(yè)用地R為1；商業(yè)、辦公、住宅用地設定容積率小于1時(shí)，R取1）。

（二）地下不計容部分

樓面地價(jià)=適用的基準地價(jià)×相應用途地下空間修正系數×期日修正系數×年期修正系數×區域和個(gè)別因素修正系數±土地開(kāi)發(fā)程度修正值。

地面價(jià)=樓面地價(jià)×（建筑面積÷宗地土地面積）